Avain Asumisoikeus Oy - suuri puhallus ja kuinka se tehtiin

Asumisoikeusasunto Suomessa on asumismuoto, jossa asukas omistaa asumisoikeuden rakennuttajayhtiön omistamaan asuntoon. Mallina oli aluksi Ruotsissa jo toiminnassa ollut bostadsrätt, jossa asukkaat omistavat talot yhdistystensä kautta, mutta ensimmäisellä, vuoden 1990 lailla tehtiin asumisoikeustaloista rakennuttajien vaatimuksesta yhtiöiden hallitsemia. Suomessa omistajiksi nousivat niin sanotut yleishyödylliset asuntoyhteisöt, jotka rakennuttivat asunnot aravalainalla ja asukkaiden maksamilla asumisoikeusmaksuilla. Käyttövastike jakautui kahteen osaan; hoitovastikkeeseen ja perusvastikkeeseen. Asumisoikeuslain määräysten mukaisesti käyttövastike ei saa olla paikkakunnalla käyttöarvoltaan samanveroisista huoneistoista yleensä perittäviä vuokria korkeampi.

Avain Asumisoikeus Oy:n asunnoissa asuvilla ihmisillä ei ole ollut helppoa. Vuosi toisensa jälkeen vastikkeet ovat nousseet kiihtyvään tahtiin, asunnot ja taloyhtiöt ovat rapistuneet ja asukkaiden vaikuttamisen mahdollisuudet ovat olleet olemattomat. Ei tarvitse olla kummoinenkaan neropatti huomatakseen että Avain Asumisoikeus Oy:n asumisoikeusasuntojen vastikkeet, samassa kokoluokassa ja samalla alueella ovat selkeästi kalliimpia kuin muilla vastaavilla asumisoikeusrakennuttajilla.

Puhalluksen lyhyt oppimäärä

Avain Asumisoikeus asukkailta on kerätty satojen miljoonien eurojen rahapotti tulevia korjauksia varten. Tämän ylimääräisen rahan käytön valvonta on ollut hyvin satunnaista ja tehotonta. Osittain tämän tuloksena, nelisen vuotta sitten, Avain Asumisoikeus Oy siirsi lainvastaisesti 8,5 miljoonaa euroa korjausrahoja yleishyödyllisestä yhtiöstä vapaarahoitteisten asuntojen rakennuttamiseen. Nykyisen Avain Asumisoikeus Oy:n suuromistaja Perttu Liukku oli jo tuolloin Avara Oy:n toimitusjohtajana mukana järjestelyissä. ARA, Asumisen rahoitus ja kehittämiskeskus, vaatii asukkaiden rahojen palauttamista takaisin Avain Asumisoikeus yhtiöön. Rahat palautettiin, mutta ARA viranomaisena oli haluton tutkimaan asiaa sen enempää. Tämä ei myöskään jäänyt viimeiseksi kerraksi kun ARA viranomaisena ei tehnyt tehtävänsä edellyttämällä tavalla mitään asukkaiden hyväksi.

Perttu Liukku joutui lähtemään Avara Oy:n toimitusjohtajan paikalta syksyllä 2009. Seuraava vuonna runsaan 150 000 euron osakekauppajärjestelyn myötä  Perttu Liukun ja Avara Oy:n rakennuttamistoimintaa vetäneen Kari Mäenpään omistama Avain Rakennuttaja Oy:n omistusosuus Avain Asumisoikeus Oy:stä nousi yli 50 prosenttiin ja käytännössä 5500 yleishyödyllisesti rakennetun asumisoikeusasunnon määräysvalta siirtyi yksityiselle sijoittajalle.

Pohjatyöt asumisoikeusasuntojen kaappaamiselle oli tehty jo aikaisempina vuosina jolloin Avara Oy myi yli 50 prosenttia  Avain Asumisoikeus Oy:n osakkeista Asuntorakentamisen kehityssäätiölle. Kehityssäätiön ja Avain Asumisoikeuden väliin perustettiin holding-yhtiöksi Suomen Rakentamisen Kehitys Oy.  Myöhemmin Asuntorakentamisen kehityssäätiö myi Avain Asumisoikeutta koskevan omistuksensa Perttu Liukun ja Kari Mäenpään omistamalle Avain Rakennettuja Oy:lle. Perttu Liukku toimi aikaisemmin myös Kehityssäätiön hallituksessa.

Avain Asumisoikeuden 5500 asuntoa asukkaineen oli nyt valjastettu tuottoisasti lypsettäviksi.

Vuoden 2012 syksyllä Avain Asumisoikeus Oy kilpailutti isännöinnin järjestämisen. Yllättäen Avain Asumisoikeus Oy:n asumisoikeusasuntojen isännöinti siirtyi vajaa vuosi aikaisemmin perustetulle AARI Isännöinti Oy:lle. AARI Isännöinnin hallituksen puheenjohtajana toimii sama suuromistaja Perttu Liukku.

Samalla kun isännöinti siirtyi Perttu Liukun AARI Isännöinti Oy:lle, perustettiin marraskuussa 2012 Renevo Oy jonka toimiala on rakennus- ja korjausurakointi. Renevo Oy:llä on käytännössä yksinoikeus, AARNI Isännöinnin sopimuskumppanina hoitaa Avain Asumisoikeus Oy:n asuntojen ja taloyhtiöiden remontointi ja korjausurakointi.

Renevo Oy:n toimitusjohtajana on Arttu Liukku ja hallituksessa toimii jälleen Perttu Liukku.

Lopputulos on häkellyttävä. Perttu Liukku hankkii pilkkahintaan yleishyödyllisen rakennuttajan osake-enemmistön ja määräysvallan yli 5500 asumisoikeusasuntoon. Perttu Liukun AARI Isännöinti päättää korjauskohteista ja rahoituksesta. Rahat saadaan asukkaiden vastikkeista  kerätystä korjausrahastosta. Perttu Liukun Renevo Oy laskuttaa kovan hinnan remontoinneista ja korjauksista. Laskut hyväksyy Perttu Liukun AARI Isännöinti. Avain Asumisoikeus asukkaat maksavat koko lystin entisestään kohoavina vastikemaksuina kun rahat uppoavat omistajien taskuun. Kilpailutusta ei ole. Tästä on yleishyödyllisyys kaukana!

Mitä valvovat viranomaiset ovat tehneet? Eivät mitään. Jostain helposti arvattavasta syystä ARA:ssa ei ole uskallusta eikä rakennuttajiin liittyvien kytkösten takia edes tahtoa puuttua Avain Asumisoikeus Oy:n asukkaiden kohtaloon toimia Perttu Liukun imperiumin lypsylehminä. Ei myöskään tarvitse olla järjen jättiläinen ymmärtääkseen ettei nykyinen järjestely ole terveellä pohjalla, eikä varmasti asukkaiden yhteisen edun tai koko asumisoikeusjärjestelmän hyödyksi.

Tulevaisuus on karu

Yhä useampi asukas on jättämässä Avain Asumisoikeus Oy:n. Yksinkertainen syy on järkyttävän korkeat ja asumisoikeuslain vastaisesti ennätyksellisen korkeat vastikkeet. Vastikkeet nousevat vuosittain 6-10% luokkaa ja ovat muutaman vuoden kuluttua kestämättömällä tasolla. Herää kysymys, onko se jopa tarkoituskin? Asuntoja jää tyhjilleen ja näidenkin asuntojen kulut katetaan alati nousevissa vastikkeissa.  Asumisoikeuslain tarkoitus on antaa asukkaille elinikäisen asumisen suoja. Aivan kuten omistusasunnoissa. Tämä suoja on kuitenkin vain hyvää tahtoa ja kaikenlisäksi jo kerran murrettu Vaasan Asumisoikeus Oy:n tapauksessa, jossa  rakennuttajan vastikkeet nostettiin keinotekoisesti niin korkeiksi että asunnot tyhjenivät ja lopulta ARA viranomaisena antoi luvan myydä asumisoikeustaloyhtiö kovan rahan asunnoiksi.

Mitä me teemme viranomaisella joka ei osaa tehtäväänsä ja jossa asioita tutkimassa on hyvä veli periaatteella enimmäkseen virkamiehet? Viranomaisten asennetta kuvastaa parhaiten ARA:n sähköpostilla antama kommentti jossa kehotetaan haastamaan Avain Asumisoikeus Oy  oikeuteen jos meno ei miellytä.

Niin, oikeudenkäynti kuluineen tapahtuisi asukkaiden riskillä kun samaan aikaan Avain Asumisoikeus Oy käyttäisi oikeudenkäyntiin samojen asumisoikeusasukkaiden yhtiölle vastikkeiden muodossa maksamia rahoja.

oikeusjakohtuus.blogspot.com

Lue myös:
Avain Asumisoikeus Oy:n tähtiin kohoavat vastikkeet karkoittavat asukkaat
Avain Asumisoikeus Oy:n asukkailla on vaikeat ajat edessä
Avain Asumisoikeus Oy:n asukkailla on vaikeat ajat edessä, osa 2
LUKIJAN ARTIKKELI: Avain Asumisoikeus Oy - asumisen suurin vihollinen

Q&A - Voiko taloyhtiö pakottaa hankkimaan parvekelasit?

”Asun Rovaniemellä omistusasunnossa. Meillä on taloyhtiössä muutamia parvekkeita joilla ei ole parvekelasitusta. Nyt taloyhtiö aikoo päättää, tai ainakin niin on yhtiökokouksen esityslistalla, että äänestetään parvekelasien hankinnasta niihin parvekkeille joilla lasitusta ei ole. Jokainen jolla lasitusta ei ole maksaisi oman lasituksensa. Kustannus olisi minullakin n. 2500 euroa mikä on yksinhuoltajalle täysin mahdoton ajatus vaikka kustannus laitettaisiin vastikkeeseen ja jaettaisiin parille vuodelle. Hyvä kun pystyn nykyistä vastiketta maksamaan. Talohallituksen puheenjohtajana on suoraan sanottuna eläkkeellä oleva vanha natsi joka määrää itsevaltiaana ja kukaan asukkaista ei uskalla vastustaa. Hän juoksee mm. asunnoissa tekemässä ”tarkistuksia” ihan yllättäen soittaa ovikelloa ja haluaa tarkistaa jotain jne. Hän sanoi minulle että on selvittänyt asioita ja taloyhtiö voi kuulemma hankkia lasituksen parvekkeelle minulta kysymättä koska se pienentää taloyhtiön kustannuksia mm. parvekekorjauksia ja lämmityskuluja jne. Lisäksi hän vetosi johonkin 35 pykälään joka takaa heille oikeuden tehdä näin. Jos lasitusta ei hankita niin olen kuulemma vastuussa parvekkeelle vedestä ja lumesta syntyvistä vahingoista josta voi tulla kuulemma jopa kymmenien tuhansien eurojen kustannukset minulle. Voitko pikaisesti neuvoa miten tässä menetellään? Voiko taloyhtiö todella pakottaa ostamaan parvekelasit omalla kustannuksella?”


Taloyhtiö ei voi pakottaa sinua ottamaan parvekelaseja omalla kustannuksella. Yhtiökokouksessa tai talohallituksessa tehty päätös jossa parvekelasit hankitaan vain niille parvekkeille joilla lasitusta ei ole ja hankintakustannus osoitettaisiin ainoastaan niille joille lasituksen asennus tehdään, ei ole mahdollinen. Tällainen päätös on asunto-osakeyhtiölain vastainen ja suoraan mitätön. Tällainen päätös ei sido sinua.

Taloyhtiö voi tehdä yhteishankinnan parvekelaseista jolloin siihen osallistuu kaikki halukkaat osakkaat joilla parvekelasia ei ole. Osallistuminen on täysin vapaaehtoista ja lasituksen hankinnan ja asennuksen kustannukset maksaa jokainen osakas joka yhteishankintaan osallistuu.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiön kustannukset tulee jakaa kaikkien osakkaiden kesken. Yhtiöjärjestyksessä voi olla lisäksi määräys kustannusten jakamisesta osakkaille hallinnassa olevan asunnon neliömäärän mukaisesti.

Taloyhtiö voi pakottaa parvekelasituksen jokaiselle parvekkeelle jolla lasitusta ei ole enemmistöpäätöksellä, jos hankinnasta aiheutuneet kustannukset jaetaan kaikkien osakkaiden kesken, myös niiden joilla parvekelasit ennestään ovat. Vuoden 2010 asunto-osakeyhtiölain uudistuksen myötä niillä osakkailla joilla on lasitus ennestään on oikeus hyvitykseen. Näiden osakkaiden kustannusosuuteen hyvitetään olemassa olevien parvekelasien hankintahinta ikävähennys huomioiden. Käytännössä hyvitys on hyvin pieni ellei lasitusta ole hankittu korkeintaan muutamaa vuotta aikaisemmin. Uskoisin, että tositilanteessa tällainen päätös ei mene yhtiökokouksessa äänestyksessä läpi, koska tuskin kukaan muu osakas enemmistöstä joilla lasitus on, haluaa osallistua muiden lasituksen hankintaan.

Kustannusten jakaminen kaikkien kesken on kuitenkin ainoa tapa ”pakottaa” lasitus parvekkeille. Muutoin kyse on täysin vapaaehtoisuudesta.

Hallituksen puheenjohtaja viittaa todennäköisesti asunto-osakeyhtiölain (AYOL 6 LUKU 35§.5) pykälään jonka mukaisesti

” Yhtiökokous päättää 26 §:ssä tarkoitetulla enemmistöllä siitä, että tiettyihin osakehuoneistoihin kohdistuvaa vain näille huoneistoille etua tuottavaa uudistusta varten ei peritä vastiketta muilta osakkeenomistajilta. Lisäksi päätökseen vaaditaan enemmistö niiden osakkeenomistajien annetuista äänistä, joiden osakehuoneistoihin uudistus liittyy.”

Tämä ei kuitenkaan sovellu parvekelasien hankintaan. Parvekelasien hankinnassa kyse on perusparannuksesta eikä lain tarkoittamasta uudistuksesta. Sen lisäksi parvekelasituksen tuoma hyöty ei pykälän edellyttämällä tavalla kohdistu ainoastaan näihin huoneistoihin, vaan toisi hyötyä nimenomaan taloyhtiölle, kuten puheenjohtaja oli sinulle perustellut.

Hallituksen puheenjohtajan uhkailut parvekkeelle syntyvien vaurioiden kustannusten maksattamisesta eivät ole perusteltuja ja käytännössä tyhjää puhetta. Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiö vastaa parvekkeiden kunnossapidosta vaikka parveke olisikin osakkaan yksityiskäytössä. Osakkaalla on huolellisuusvelvoite parvekkeen hoidossa. Huolellisuusvelvoite tarkoittaa käytännössä parvekkeen puhtaana pitämistä, esim. lumien poistamista sekä kaikkien havaittavien vaurioiden tai ongelmien ilmoittamista taloyhtiölle. Huolellisuusvelvoitetta ei rikota sillä että sinulla ei ole parvekelaseja tai sillä, että et suostu niitä asentamaan.

Asunnot ovat tiukasti kotirauhan suojaamia alueita. Talohallituksen puheenjohtajalla ei ole oikeutta tulla yllättäen asuntoon tekemään mitään tarkistuksia. Jos taloyhtiöllä on perusteltu syy päästä asuntoon, tarpeesta tulee ilmoittaa etukäteen kirjallisesti ja ajankohdaksi sovitaan asukkaalle sopiva ajankohta.

Yhteenveto

Ilmoita taloyhtiölle että et osallistu esitetyn kaltaiseen parvekelasien hankintaan. Ainoa keinoa pakottaa parvekelasit parvekkeelle on tehdä päätös jossa myös kustannukset jaetaan kaikkien osakkaiden kesken ja niillä osakkailla jolla lasitus on ennestään on oikeus hyvitykseen olemassa olevista parvekelaseista ikävähennys huomioiden. Jos taloyhtiö kuitenkin tekee päätöksen hankkia lasituksen parvekkeellesi sinun kustannuksella voit ilmoittaa että päätös on asunto-osakeyhtiö lain vastainen, mitätön, eikä sido sinua. Koska päätös on mitätön sitä ei välttämättä tarvitse edes moittia käräjäoikeudessa. Mikäli parvekelasit todella tilataan sinulla on oikeus estää niiden asennus parvekkeelle. Lasituksen hankinnasta aiheutuvia kustannuksia ei tule maksaa. Taloyhtiö voi myöhemmin pistää maksut perintään, mutta silloin ilmoitat että maksut perustuvat lainvastaiseen päätökseen joka ei sido sinua. Jos taloyhtiö vie maksamattoman laskun oikeuteen se häviää varmasti, koska voit osoittaa kustannusten syntyneen lainvastaisen päätöksen seurauksena.

Muista pyytää pöytäkirja taloyhtiön päätöksestä.

Jos haluat pelata varman päälle, voi tehdä haastehakemuksen käräjäoikeuteen taloyhtiötä vastaan jossa vaadit oikeutta vahvistamaan yhtiökokouksessa tehty päätös asunto-osakeyhtiölain vastaiseksi ja mitättömäksi. Yksinkertaisen haasteen tekeminen onnistuu yksityishenkilöltäkin.

oikeusjakohtuus.blogspot.com

Lue myös:
Oikeus päästä asuntooni
Haitallista melua
Kotirauhan suojaa rikotaan räikeästi opiskeluasunnoissa