Tiesitkö että lain mukaan yksityistä pysäköintivalvontamaksua ei tarvitse maksaa!
Lue lisää: Älä maksa yksityistä sakkoa!

perjantaina, joulukuuta 13, 2013

Vuokrasopimuksen lyhyt oppimäärä

Asuinhuoneeseen liittyvä vuokrasopimus on joko määräaikainen tai toistaiseksi voimassa. Jos vuokrasopimuksen voimassaoloa ei ole erikseen määritelty se on oletusarvoisesti voimassa toistaiseksi.  Jos vuokrasuhteesta on sovittu useammin kuin kahdesti peräkkäin saman vuokralaisen kanssa enintään kolmen kuukauden määräajaksi on uusi vuokrasopimus automaattisesti toistaiseksi voimassa oleva mahdollisesta määräaikaisehdosta huolimatta.

Vuokrasopimus on aina tehtävä kirjallisesti. Jos vuokrasopimus ei ole tehty kirjallisesti sen katsotaan olevan voimassa toistaiseksi.

Vuokra-asunnon vuokraamisesta vaaditaan vuokralaiselta yleensä vakuus. Vakuus asetetaan siltä varalta että sopijapuoli ei täytä vuokrasuhteen aikana velvoitteitaan tai aiheuttaa normaalista asumisesta poikkeavaa vahinkoa. Vuokravakuus on yleensä kahden kuukauden vuokra. Lain mukaan suurimmillaan vuokravakuus voi olla korkeintaan kolmen kuukauden vuokran suuruinen. Vakuus tehdään pankkiin maksettavana vakuutustalletuksena, mutta se voidaan maksaa myös vuokranantajan tilille. Vuokranantajan kannattaa luovuttaa asunnon avaimet vasta vakuusmaksun saatuaan.

Vakuus palautetaan vuokralaiselle vuokrasuhteen päättyessä edellyttäen että asuntoa on pidetty huolellisesti ja kaikki maksuvelvoitteet on täytetty. Vuokranantajan on palautettava vakuus viipymättä. Vakuutta ei voi käyttää viimeisten kuukausien vuokrien maksamiseen vuokrasuhteen aikana. Vuokranantaja ei voi pidättää vakuutta asunnon normaalin korjaamisen, pintaremontoinnin tekemistä tai ylimääräistä siivousta varten. Asuntoon vuokrasuhteen aikana ilmestyneet normaaliin kulumiseen liittyvät jäljet eivät ole vuokralaisen vastuulla eikä niiden korjaamiseen voi pidättää maksettua vuokravakuutta.

Vuokralaisen on syytä kuvata asunto tyhjänä ennen vuokrasuhteen alkamista jotta vuokralainen voi jälkeenpäin todentaa asunnon alkuperäisen kunnon vuokrasuhteen päättyessä. Vuokrahuoneiston näyttämisen ja vuokrasopimuksen allekirjoittamisen aikana käytävä keskustelu on syytä nauhoittaa. Tämä lisää sekä vuokralaisen että vuokranantajan oikeusturvaa.

Vuokra-asunnossa asuvat avio- tai avopuolisot sekä aviopuolisoihin rinnastettavat pariskunnat vastaavat yhteisvastuullisesti vuokrasopimuksen velvoitteista. Velvoitteiden osalta ei ole merkitystä sillä onko vuokrasopimuksen tehnyt vain toinen puoliso vai molemmat yhdessä. Mikäli puoliso muuttaa erilleen, vastaa velvoitteista asuntoon asumaan jäänyt osapuoli. Mikäli puoliso jonka nimissä vuokrasopimus on tehty kuolee, on elossa olevalla puolisolla oikeus jäädä asumaan vuokra-asuntoon ja oikeus siirtää vuokrasopimus omiin nimiin vuokranantajaa kuulematta. Siirto on tehtävä kolmen kuukauden kuluessa kuolemasta. Jos vuokranantaja ei siirtoa hyväksy hänen on vastustettava sitä tuomioistuimessa.

Vuokralainen ei pääsääntöisesti saa luovuttaa vuokraoikeutta ulkopuoliselle henkilölle. Vuokraoikeuden luovuttamiseen tarvitaan aina vuokranantajan lupa.

Vuokralaisen kuolema ei lopeta vuokrasuhdetta. Vuokralaisen kuoltua hänen kuolinpesänsä on vastuussa vuokraehtojen täyttämisestä. Kuolinpesällä on kuitenkin aina oikeus sanoa vuokrasopimus irti toistaiseksi voimassaolevana sopimuksena.

Vuokran määrä voi monesti olla kiistanalainen, varsinkin jos vuokra nousee vuokrasuhteen aikana. Vuokra pitää olla suhteessa saman veroisiin samalla alueella käytettäviin muihin vuokra-asuntoihin nähden. Vuokran määrään vaikuttaa myös asunnon taso verrattuna muihin asuntoihin. Vuokra on asia joka sovitaan sopimuksella ja sen muuttaminen tuomioistuimessakaan ei ole kovin helppoa. Vuokran pitää selvästi ja olennaisesti poiketa muista vastaavista asunnoista ollakseen kohtuuton. Vuokralaisella on oikeus vaatia vuokran kohtuullistamista tuomioistuimessa. Oikeudenkäsittelyn ajan vuokrasopimusta ei voi irtisanoa vuokranantajan toimesta. Vuokran kohtuullistamista ei voi panna vireille tuomioistuimessa enää vuokrasuhteen päätyttyä.

Vuokran korottamiseen on aina oltava peruste. Lain mukaan vuokrasopimukseen liittyvä ehto joka antaa vuokranantajalle oikeuden yksipuolisesti määrätä vuokran korotuksesta ja ajankohdasta, on mitätön, ellei samalla ole sovittu korotuksen perusteista. Yleisin ja helpoin tapa on sitoa vuokra hintakehitykseen ja sopia indeksiehdosta, yleisen hintatason mukaisesta indeksikorotuksesta.

Määräaikaista vuokrasopimusta ei voi irtisanoa kesken sopimuskauden. Määräaikaisuus sitoo kumpaankin osapuolta, myös vuokralaista. Määräaikaisessa vuokrasopimuksessa on sovittu sopimuksen päättymispäivä. Vuokrasopimus päättyy sovittuna päivänä automaattisesti eikä erillistä irtisanomista tarvita.

Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanomisajat ovat laissa säädettyjä. Vuokralaisen irtisanomisaika on yksi kuukausi. Vuokranantajan irtisanomisaika on kolme kuukautta alle vuoden kestäneessä vuokrasopimuksessa ja kuusi kuukautta yli vuoden kestäneessä sopimuksessa. Irtisanomisilmoitukset on aina tehtävä kirjallisesti. Irtisanomisaika lasketaan sen kalanterikuukauden viimeisestä päivästä jonka aikana irtisanominen on suoritettu. Sellaiset ehdot jotka pidentävät vuokralaisen oikeutta sanoa sopimus irti tai lyhentävät vuokranantajan irtisanomisaikaa ovat mitättömiä.

Toistaiseksi voimassaolevalle vuokrasuhteelle laki antaa irtisanomissuojaa. Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanominen edellyttää lainmukaista ja hyväksyttävää syytä. Toistaiseksi voimassaolevaa vuokrasopimusta ei voi irtisanoa jos irtisanomisperusteena on vuokran tai vuokran määräytymistä koskevan ehdon tarkistaminen ja pyydettyä vuokraa tai vuokran määräytymistä koskevaa ehtoa olisi pidettävä kohtuuttomana.

Vuokralainen voi riitauttaa irtisanomisperusteen. Vuokralaisen on saatettava asia tuomioistuimen käsittelyyn vuokrasuhteen kestäessä ja viimeistään kolmen kuukauden kuluessa irtisanomisen tiedoksiannosta. Irtisanomisperusteen riitauttaminen on yksi keino katkaista vuokrasuhteen purkaminen. Oikeudenkäynti voi kestää pitkään ja vuokrasopimus on oikeudenkäynnin ajan voimassa entisin ehdoin.

Vuokralaisella on oikeus saada vahingonkorvausta sellaisen irtisanomisen perusteella jota ei voida pitää hyvän tavan mukaisena. Vuokralaisella on oikeus saada vuokranantajalta korvausta muuttokustannuksista ja uuden huoneiston hankinnasta aiheutuneista kulusta. Kannattaa myös muistaa että jos vuokrasopimuksessa on sovittu siitä, että vuokralainen vastaa huoneiston kunnosta tai kunnossapidosta, vuokralaisella on oikeus saada korvausta vuokranantajalta suorittamistaan huoneiston  arvoa nostaneista korjaustöistä.

Vuokrasopimus voidaan myös purkaa. Jos vuokrasopimus puretaan se pääsääntöisesti päättyy heti ilman irtisanomisaikaa. Vuokrasopimusta ei voi purkaa ennen kuin vuokralaiselle on annettu menettelystä kirjallinen varoitus ja vuokralainen on varoituksen johdosta viivytyksettä täyttänyt velvollisuutensa.

Vuokranantaja voi purkaa sopimuksen jos vuokralainen laiminlyö vuokran maksaminen säädetyssä ja sovitussa ajassa, jos vuokralainen luovuttaa huoneiston toisen käytettäväksi, jos huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen kuin vuokrasopimusta tehtäessä on edellytetty, jos vuokralainen viettää tai sallii vietettävän huoneistossa häiritsevää elämää tai jos vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti tai aiheuttaa huoneistolle vahinkoa. Jos vuokralaisen menettelyllä on vähäinen merkitys, purkamisperustetta ei ole.

Vuokralaisella on oikeus purkaa sopimus päättymään heti ilman irtisanomisaikaa jos asunto ei ole valmis tai vapaa silloin kun vuokralaisella olisi oikeus saada se hallintaan. Vuokralainen voi purkaa sopimuksen myös silloin jos huoneisto ei ole vaadittavassa tai sovitussa kunnossa vuokrasuhteen alkaessa tai huoneiston kunto tulee puutteelliseksi vuokrasuhteen aikana muusta syytä kuin vuokralaisen laiminlyönnin tai huolimattomuuden seurauksena. Purkamisoikeus on myös silloin jos vuokralaisen, hänen kotiväkeensä kuuluvan terveydelle aiheutuu ilmeistä vaaraa huoneiston käyttämisestä vuokrasopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen.

Vuokranantajalla on oikeus saada virka-apua poliisiviranomaiselta jos vuokralainen estää vuokranantajan pääsyn huoneistoon. Vuokranantajalla on oikeus päästä asuntoon huoneiston kunnon ja hoidon valvomista varten tai jos huoneisto on uudelleen vuokrattavissa, vuokranantajalla on oikeus näyttää huoneistoa. Pääsy huoneistoon on sallittava viivytyksettä, kummallekin osapuolelle sopivana ajankohtana. Vuokralaisella on oikeus olla asunnossa toimenpiteiden aikana.

Myös vuokralaisella on oikeus saada virka-apua poliisiviranomaiselta jos vuokranantaja ilmeisen oikeudettomasti estää vuokralaista käyttämästä hänelle vuokrasopimuksen tai lain mukaan kuuluvaa asumisoikeutta kyseiseen vuokra-asuntoon.

oikeusjakohtuus.blogspot.com

Lue myös:
Voiko taloyhtiö pakottaa hankkimaan parvekelasit?
Oikeus päästä asuntooni
Avain Asumisoikeus Oy:n tähtiin kohoavat vastikkeet karkottavat asukkaat
Avain Asumisoikeus Oy – suuri puhallus ja kuinka se tehtiin
Haitallista melua
Kotirauhan suojaa rikotaan räikeästi opiskelija-asunnoissa

12 kommenttia:

Nimetön kirjoitti...

2 mielenkiintoista tapausta tulee mieleen.

Kun asuin yksin eräässä vuokrakämpässä, vuokranantaja otti yhteyttä yllättäen että kuinka nopeasti voisin muuttaa pois. Hänellä oli ilmennyt avio-ongelmia ja tarvitsikin asuntoa itselleen. Vakavissaan ehdotti että keräisin kamani viikon kuluessa ja lähtisin. Hän oli jonkun välittäjän kautta hommannut jonkin korvaavan mörskän johon ehdotti siirtymistä. En ottanut. Miksei itse mennyt siihen mörskään. Tai lopulta joutui kai menemäänkin. Tää oli pihalla kyllä kaikesta alusta saakka. Minä neuvoin miten teemme vuokravakuustilin pankkiin (luuli saavansa rahan näppiin,yllätys), minä kerroin irtisanomiskäytännön ja senkin että se tehdään kirjallisena. Yllätys hänelle oli sekin että vuokrasopimuksen irtisanominen alkaa kulua vasta kunnes olen todistettavasti vastaanottanut irtisanomisilmoituksen. En halunnut olla hankala, toimin vain kuten on säädetty. Pitäisi olla jostain kyllä selvillä hänenkin ennen kuin ryhtyy mihinkään.

Toisessa tapauksessa ulkomailla asuvalle henkilölle ei kelvannut vuokravakuustili-käytäntö "liian hankalana". Vaikka hänen vanhempansa hoitivat asunnon vuokrausasiaa Suomessa. Maksu olisi pitänyt suorittaa ulkomaiselle tilille. Emme saaneet siis asuntoa kun emme rahaa ulkomaille lähettäneet. Emme kyllä olisi vakuuttakaan todennäköisesti enää nähneet. Kyllä alalla on montaa koijaria. Sääli niitä jotka eivät esim. säädöksiä tunne.

Nimetön kirjoitti...

Erinomainen artikkeli, hyvä yhteenveto. Kiitos blogistille!

Nimetön kirjoitti...

Olen aina asunut vuokra-asunnossa ja ei ole kuin kerran ollut ongelmia. Silloin olin vuokrannut yksityiseltä ja poislähtiessä kaikki mahdolliset naarmut ja kulumat oli muka minin aiheuttamia. Meinasi että pidättää 1500eur, eli kahden kuukauden vastikkeen korjauksiin. Läppäsin valokuvat kämpästä ennen muuttoa ja näytin että katsoppa tuosta, samat "jäljet" oli jo ennen muuttoa. Sitten alko kauhea ärinä siitä että olin luvatta kuvannut hänen asuntoaan kotirauahan suojaamassa paikassa jne. muija ei tietänyt edes mistä puhui. Kesti 3 kuukautta muutosta ennenkuin sain rahat takaisin ja senkin vasta sen jälkene kuin tein haastehakemuksen (mikä oli tosi helppoa) käräjäoikeuteen.

Nimetön kirjoitti...

> Vuokralaisella on oikeus olla asunnossa toimenpiteiden aikana.


Ei pidä paikkansa! Asuntoa pitää saada näyttää rauhassa ilman vuokralaista, joten jos vuokraisäntänä haluan, vuokralaisen on poistuttava asunnosta näytön ajaksi.

Nimetön kirjoitti...

Höpö höpö edelliselle. Se on vuokralaisen koti niin kauan kuin vuokrasopimus on voimassa. Piste.

Nimetön kirjoitti...

Vuokralaisen ei tarvitse lähteä omasta kodistaan, se nyt on ihan selvä. Vähän samaa idiotismia kuulee asunnonvälittäjiltä silloin kun asuntoa laitetaan myyntiin, että ei saisi olla paikalla. Kuka hullu ei halua olla paikalla? Kuka maksaa kun asunnosta näyttöjen aikana häviää tavaraa? Ei varmasti välittäjä tai vuokraisäntä.

Nimetön kirjoitti...

Hieno tietopaketti. Hyvin yhteenvedetty. Tack.

Nimetön kirjoitti...

Miten olisi pitänyt toimia kun idiootti vuokraisäntä halusi korottaa vuokraa kirjoitetun vuokrasopimuksen vastaisesti, eikä mennyt jakeluun että ei voi korottaa muuten kuin mitä siitä oli sovittu tai pitäisi irtisanoa vanha ja tarjota irtisanomisajan jälkeen uusilla ehdoilla?
Idiootin mielestä sovittu korotus vaan oli liian pieni eikä ymmärtänyt sopimusehdoista mitään.

Lopuksi irtisanoi sopimuksen ja sitten minä irtisanoin itse että pääsin nopeammin siitä lähtemään.

Perustuvaa laatua oleva kysymys: miten toimit jos toiselle ei mene lakipykälät jakeluun?

Nimetön kirjoitti...

"Vuokralainen voi purkaa sopimuksen myös silloin jos huoneisto ei ole vaadittavassa tai sovitussa kunnossa vuokrasuhteen alkaessa"
Tuota tekstiä en mistään muista nettivinkeistä löytänyt. Pitääköhän paikkansa?

Nimetön kirjoitti...

Vuokranantajana yritän toimia aina niinkuin laki ja kohtuus sallii.Tämä käytännössä tarkoittaa omasta pussista maksamista joka kerran kun asunto on revitty kappaleiksi.Vuokranatajana pienellä paikkakunnalla pitää joskus hyväksyä se nk huono vuokralainen.Mielestäni on Suomen oikeuskäytännön puolesta epäoikeudenmukaista,että pieni yrittäjä jolla pienet tulot ei saa samanlaista oikeus-suojaa kuin varaton vuokralainen.Esimerkkinä pienituloisesta yksinyrittäjästä voin vain todeta,että korvausten hakeminen ja oikeuden saaminen on käytännöllisesti katsoen henkilökohtaisen konkurssin uhalla täysin mahdotonta.Tämä ruokkii holtitonta vuokra-asumista ja kannustaa piittaamattomuuteen.Tätä epäkohtaa oikeusjärjestelmän ulkopuolelle jäämisestä kaltaisteni yksinyrittäjien osalta kannattaisi voimallisesti tuoda esiin.Meitä on paljon,niin vuokranantajana kuin sopijaosapuolena muussa liiketoiminnassa///Voisiko hyvinkirjoitettu bloginne ottaa kantaa myös kysymykseen siitä mikä on majoitusta ja mikä asl:n mukaista vuokraamista.Esimerkkinä Forenom.Rakennus-säädökset vaativat että jokainen asunto jota käytetään majoituksessa,mitä kuukaudenkin vuokrasopimus lähtökohtaisesti on.On kyseisen asunnon käyttötarkoitus muutettava ja asialle haettava rakennuslupa.Mielestäni Forenom ja muut toimijat kiertävät tätä säädöstä aikalailla räikeästi.Asl vuokraamisessa yrityksenä veroprosentti on 24 ja majoituksessa 10.Kiertämällä lakia saavutetaan aikamoinen verohyöty.Tarvitsisimme Suomessa asiaan parempaa linjanvetoa ja kannanottoa.Nyt Kotkan majoitusasuntojen ollessa tutkinnassa,sama olisi hyvä ympäri Suomea.Asia tuli itselleni esiin koska yritän avata parasta aikaa majoitusalan yritystä.Yksittäisen asunnon käyttötarkoituksen muutos on aika hankala homma jos sen aikoo tehdä laillisesti.Paikkakuntamme Forenom asunto ei ole esim muutettu.Tässä on selvä epäkohta pienempää toimijaa kohtaan.Kiitos.

Nimetön kirjoitti...

Loppu- ja alkutarkistus todella tärkeitä. Vuokralainen nöyrästi loppusiivos lopputarkistamattoman asunnon v 2012. Valokuvia. 1.1.2016 Realian mukaan asunto säihkyi, vuokraa nostettu 10e. 5.1.2016 vuokralainen matkasi n 400km lopputarkistukseen (alkutarkistus siis jäi hyväuskoiselta tekemäti ja antoi väärän signaalin loppusiivoustasosta, fotoi). Paikalla "edellinen vuokraklainen". ei todistanut henk. "Joo kyl va ni perkelest siivosi"- Opiskelija ei saanut itse täydentää loppusiivousta tai näyttää fotoi 1.8.2012. 4 aikuista vastaan flunssaine pikkunuori. Vuokranantaja luonnollisesti saa matkakulutkin vähennettyä verotukses. Kuka maksaa, jos flunssan jälkitautina opiskelijalle keuhkokuume tms kuten suvus tapana? Tunnollista ajallaan vuokransa maksanutta, tunnollisuuttaan jopa 1kk 5kk ylimääräisenä vuokranantajan tilil. Vuokranantaja pidätti koko 760e vuokraa, vaikka tiedos siivousalan ammattilaisarvio max 200e. Realian mukaan vuokrauskunnossa siis jo ennen katselmusta 5.1.2016. Näinkös nuoriin tunnollisiin yrittäjiin valetaan tulevaisuususkoa? Painostus ohittaa dokumentit.Näin sitä tulevaisuudenuskoa ja yrittäjyyttä vahvistetaan, lycka till!

asukas kirjoitti...

Hankala tapaus,vai onko?asun mieheni kanssa hänen isänsä omistamassa asunnossa,joka annettiin käyttöömme sitä vastaan,että hoitaisimme kaikki asunnosta aiheutuvat kulutja pitäisimme asunnon kunnossa,tämä toimisi ikään kuin vuokran maksuna.nyt kysynkin,onko apellani oikeus tulla asuntoon omilla avaimilla ja ilmoittamatta?