Asuinhuoneeseen liittyvä vuokrasopimus on joko
määräaikainen tai
toistaiseksi voimassa. Jos vuokrasopimuksen voimassaoloa ei ole erikseen määritelty se on oletusarvoisesti voimassa toistaiseksi. Jos vuokrasuhteesta on sovittu useammin kuin kahdesti peräkkäin saman vuokralaisen kanssa enintään kolmen kuukauden määräajaksi on uusi vuokrasopimus automaattisesti toistaiseksi voimassa oleva mahdollisesta määräaikaisehdosta huolimatta.
Vuokrasopimus on aina tehtävä kirjallisesti. Jos vuokrasopimus ei ole tehty kirjallisesti sen katsotaan olevan voimassa toistaiseksi.
Vuokra-asunnon vuokraamisesta vaaditaan vuokralaiselta yleensä vakuus. Vakuus asetetaan siltä varalta että sopijapuoli ei täytä vuokrasuhteen aikana velvoitteitaan tai aiheuttaa normaalista asumisesta poikkeavaa vahinkoa.
Vuokravakuus on yleensä kahden kuukauden vuokra. Lain mukaan suurimmillaan vuokravakuus voi olla korkeintaan kolmen kuukauden vuokran suuruinen. Vakuus tehdään pankkiin maksettavana vakuutustalletuksena, mutta se voidaan maksaa myös vuokranantajan tilille. Vuokranantajan kannattaa luovuttaa asunnon avaimet vasta vakuusmaksun saatuaan.
Vakuus palautetaan vuokralaiselle vuokrasuhteen päättyessä edellyttäen että asuntoa on pidetty huolellisesti ja kaikki maksuvelvoitteet on täytetty. Vuokranantajan on palautettava vakuus viipymättä. Vakuutta ei voi käyttää viimeisten kuukausien vuokrien maksamiseen vuokrasuhteen aikana. Vuokranantaja ei voi pidättää vakuutta asunnon normaalin korjaamisen, pintaremontoinnin tekemistä tai ylimääräistä siivousta varten. Asuntoon vuokrasuhteen aikana ilmestyneet normaaliin kulumiseen liittyvät jäljet eivät ole vuokralaisen vastuulla eikä niiden korjaamiseen voi pidättää maksettua vuokravakuutta.
Vuokralaisen on syytä kuvata asunto tyhjänä ennen vuokrasuhteen alkamista jotta vuokralainen voi jälkeenpäin todentaa asunnon alkuperäisen kunnon vuokrasuhteen päättyessä. Vuokrahuoneiston näyttämisen ja vuokrasopimuksen allekirjoittamisen aikana käytävä keskustelu on syytä nauhoittaa. Tämä lisää sekä vuokralaisen että vuokranantajan oikeusturvaa.
Vuokra-asunnossa asuvat avio- tai avopuolisot sekä aviopuolisoihin rinnastettavat pariskunnat vastaavat yhteisvastuullisesti vuokrasopimuksen velvoitteista. Velvoitteiden osalta ei ole merkitystä sillä onko vuokrasopimuksen tehnyt vain toinen puoliso vai molemmat yhdessä. Mikäli puoliso muuttaa erilleen, vastaa velvoitteista asuntoon asumaan jäänyt osapuoli. Mikäli puoliso jonka nimissä vuokrasopimus on tehty kuolee, on elossa olevalla puolisolla oikeus jäädä asumaan vuokra-asuntoon ja oikeus siirtää vuokrasopimus omiin nimiin vuokranantajaa kuulematta. Siirto on tehtävä kolmen kuukauden kuluessa kuolemasta. Jos vuokranantaja ei siirtoa hyväksy hänen on vastustettava sitä tuomioistuimessa.
Vuokralainen ei pääsääntöisesti saa luovuttaa
vuokraoikeutta ulkopuoliselle henkilölle. Vuokraoikeuden luovuttamiseen tarvitaan aina vuokranantajan lupa.
Vuokralaisen kuolema ei lopeta vuokrasuhdetta. Vuokralaisen kuoltua hänen kuolinpesänsä on vastuussa vuokraehtojen täyttämisestä. Kuolinpesällä on kuitenkin aina oikeus sanoa vuokrasopimus irti toistaiseksi voimassaolevana sopimuksena.
Vuokran määrä voi monesti olla kiistanalainen, varsinkin jos vuokra nousee vuokrasuhteen aikana. Vuokra pitää olla suhteessa saman veroisiin samalla alueella käytettäviin muihin vuokra-asuntoihin nähden. Vuokran määrään vaikuttaa myös asunnon taso verrattuna muihin asuntoihin. Vuokra on asia joka sovitaan sopimuksella ja sen muuttaminen tuomioistuimessakaan ei ole kovin helppoa. Vuokran pitää selvästi ja olennaisesti poiketa muista vastaavista asunnoista ollakseen kohtuuton. Vuokralaisella on oikeus vaatia vuokran kohtuullistamista tuomioistuimessa. Oikeudenkäsittelyn ajan vuokrasopimusta ei voi irtisanoa vuokranantajan toimesta. Vuokran kohtuullistamista ei voi panna vireille tuomioistuimessa enää vuokrasuhteen päätyttyä.
Vuokran korottamiseen on aina oltava peruste. Lain mukaan vuokrasopimukseen liittyvä ehto joka antaa vuokranantajalle oikeuden yksipuolisesti määrätä vuokran korotuksesta ja ajankohdasta, on mitätön, ellei samalla ole sovittu korotuksen perusteista. Yleisin ja helpoin tapa on sitoa vuokra hintakehitykseen ja sopia indeksiehdosta, yleisen hintatason mukaisesta indeksikorotuksesta.
Määräaikaista vuokrasopimusta ei voi irtisanoa kesken sopimuskauden. Määräaikaisuus sitoo kumpaankin osapuolta, myös vuokralaista. Määräaikaisessa vuokrasopimuksessa on sovittu sopimuksen päättymispäivä. Vuokrasopimus päättyy sovittuna päivänä automaattisesti eikä erillistä irtisanomista tarvita.
Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanomisajat ovat laissa säädettyjä. Vuokralaisen irtisanomisaika on yksi kuukausi. Vuokranantajan irtisanomisaika on kolme kuukautta alle vuoden kestäneessä vuokrasopimuksessa ja kuusi kuukautta yli vuoden kestäneessä sopimuksessa. Irtisanomisilmoitukset on aina tehtävä kirjallisesti. Irtisanomisaika lasketaan sen kalanterikuukauden viimeisestä päivästä jonka aikana irtisanominen on suoritettu. Sellaiset ehdot jotka pidentävät vuokralaisen oikeutta sanoa sopimus irti tai lyhentävät vuokranantajan irtisanomisaikaa ovat mitättömiä.
Toistaiseksi voimassaolevalle vuokrasuhteelle laki antaa irtisanomissuojaa. Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanominen edellyttää
lainmukaista ja
hyväksyttävää syytä. Toistaiseksi voimassaolevaa vuokrasopimusta ei voi irtisanoa jos irtisanomisperusteena on vuokran tai vuokran määräytymistä koskevan ehdon tarkistaminen ja pyydettyä vuokraa tai vuokran määräytymistä koskevaa ehtoa olisi pidettävä kohtuuttomana.
Vuokralainen voi riitauttaa irtisanomisperusteen. Vuokralaisen on saatettava asia tuomioistuimen käsittelyyn vuokrasuhteen kestäessä ja viimeistään kolmen kuukauden kuluessa irtisanomisen tiedoksiannosta. Irtisanomisperusteen riitauttaminen on yksi keino katkaista vuokrasuhteen purkaminen. Oikeudenkäynti voi kestää pitkään ja vuokrasopimus on oikeudenkäynnin ajan voimassa entisin ehdoin.
Vuokralaisella on oikeus saada
vahingonkorvausta sellaisen irtisanomisen perusteella jota ei voida pitää hyvän tavan mukaisena. Vuokralaisella on oikeus saada vuokranantajalta korvausta muuttokustannuksista ja uuden huoneiston hankinnasta aiheutuneista kulusta. Kannattaa myös muistaa että jos vuokrasopimuksessa on sovittu siitä, että vuokralainen vastaa huoneiston kunnosta tai kunnossapidosta, vuokralaisella on oikeus saada korvausta vuokranantajalta suorittamistaan huoneiston arvoa nostaneista korjaustöistä.
Vuokrasopimus voidaan myös
purkaa. Jos vuokrasopimus puretaan se pääsääntöisesti päättyy heti ilman irtisanomisaikaa. Vuokrasopimusta ei voi purkaa ennen kuin vuokralaiselle on annettu menettelystä kirjallinen varoitus ja vuokralainen on varoituksen johdosta viivytyksettä täyttänyt velvollisuutensa.
Vuokranantaja voi purkaa sopimuksen jos vuokralainen laiminlyö vuokran maksaminen säädetyssä ja sovitussa ajassa, jos vuokralainen luovuttaa huoneiston toisen käytettäväksi, jos huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen kuin vuokrasopimusta tehtäessä on edellytetty, jos vuokralainen viettää tai sallii vietettävän huoneistossa häiritsevää elämää tai jos vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti tai aiheuttaa huoneistolle vahinkoa. Jos vuokralaisen menettelyllä on vähäinen merkitys, purkamisperustetta ei ole.
Vuokralaisella on oikeus purkaa sopimus päättymään heti ilman irtisanomisaikaa jos asunto ei ole valmis tai vapaa silloin kun vuokralaisella olisi oikeus saada se hallintaan. Vuokralainen voi purkaa sopimuksen myös silloin jos huoneisto ei ole vaadittavassa tai sovitussa kunnossa vuokrasuhteen alkaessa tai huoneiston kunto tulee puutteelliseksi vuokrasuhteen aikana muusta syytä kuin vuokralaisen laiminlyönnin tai huolimattomuuden seurauksena. Purkamisoikeus on myös silloin jos vuokralaisen, hänen kotiväkeensä kuuluvan terveydelle aiheutuu ilmeistä vaaraa huoneiston käyttämisestä vuokrasopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen.
Vuokranantajalla on oikeus saada virka-apua poliisiviranomaiselta jos vuokralainen estää vuokranantajan pääsyn huoneistoon. Vuokranantajalla on oikeus päästä asuntoon huoneiston kunnon ja hoidon valvomista varten tai jos huoneisto on uudelleen vuokrattavissa, vuokranantajalla on oikeus näyttää huoneistoa. Pääsy huoneistoon on sallittava viivytyksettä, kummallekin osapuolelle sopivana ajankohtana. Vuokralaisella on oikeus olla asunnossa toimenpiteiden aikana.
Myös vuokralaisella on oikeus saada virka-apua poliisiviranomaiselta jos vuokranantaja ilmeisen oikeudettomasti estää vuokralaista käyttämästä hänelle vuokrasopimuksen tai lain mukaan kuuluvaa asumisoikeutta kyseiseen vuokra-asuntoon.
oikeusjakohtuus.blogspot.com
Lue myös:
Voiko taloyhtiö pakottaa hankkimaan parvekelasit?
Oikeus päästä asuntooni
Avain Asumisoikeus Oy:n tähtiin kohoavat vastikkeet karkottavat asukkaat
Avain Asumisoikeus Oy – suuri puhallus ja kuinka se tehtiin
Haitallista melua
Kotirauhan suojaa rikotaan räikeästi opiskelija-asunnoissa
