Taloyhtiöiden lunastuspykälät tekevät rasismista ja etnisestä syrjinnästä laillista

Asunto-osakeyhtiöiden yhtiöjärjestykseen on mahdollista asettaa lunastuslauseke jonka perusteella taloyhtiöllä tai osakkeenomistajalla on oikeus hankkia itselleen yhtiön ulkopuoliselle taholle siirtyvät osakkeet. Yhtiöjärjestyksen lunastuslauseke perustuu asunto-osakeyhtiö lakiin (AYOL, 2 LUKU 5§)

Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että taloyhtiöstä asunnosta kauppakirjat tehnyt ja asunnon hinnan myyjälle maksanut uusi asukas voi menettää asuntonsa vielä kaupanteon jälkeen jos taloyhtiö tai joku taloyhtiön nykyisistä asukkaista päättää lunastaa asunnon. Asunnon ostajan on siis aina syytä selvittää onko taloyhtiössä lunastuslauseke yhtiöjärjestyksessä. Mikäli asunnon päättää ostaa, on syytä muistaa, että asunto on varmuudella oma vasta kun lunastusaika on päättynyt.

Lunastusoikeudesta on säädetty ensimmäinen laki 1800 luvulla. Kiinteistövälittäjienliiton vastustuksesta huolimatta lunastuspykälä säilytettiin myös 2010 asunto-osakeyhtiö lain uudistuksen yhteydessä. Lunastuslauseke yhtiöjärjestyksessä on vapaan kaupankäynnin este, mutta ennen kaikkea se antaa mahdollisuuden rasistiseen ja etniseen syrjintään silloin kun taloyhtiöön ei haluta ulkomaalaisia tai maahanmuuttajia.

Lunastusoikeuden säilyttämistä perustellaan osakkeenomistajan oikeuksiin kuuluvalla etuostomahdollisuudella tai sillä että lunastusoikeus on osa suomalaista sopimusvapautta. Katsotaan tilannetta kahden todellisen esimerkin näkökulmasta.

1. Ulkomailta Suomeen pari vuotta aikaisemmin muuttanut tummaihoinen pariskunta päätti hankkia kolmen huoneen asunnon Helsinkiläisestä taloyhtiöstä. Taloyhtiö vaikutti mukavalta vaikka ensitapaaminen muutaman lähimmän tulevan naapurin kanssa osoittikin pariskunnan mielestä jonkintasoista suhtautumisongelmaa pariskuntaan. Pariskunta haki lainan pankista, teki kauppakirjat, maksoi asunnon hinnan 490 000 euroa myyjälle. Koska asunto oli heti vapaana, pariskunta muutti asuntoon seuraavalla viikolla. Tämän jälkeen käynnistyivät ongelmat joiden rasistisesta alkuperästä ei ollut epäselvyyttä. Pariskuntaa nimiteltiin, halveksittiin ja heistä ensimmäisen asumisviikon aikana tehtiin isännöitsijälle kolme aiheetonta valitusta. Seuraavan viikon alussa lähin naapuri ilmoitti käyttävänsä yhtiöjärjestyksessä mainittua lunastusoikeuttaan. Virallisesti hänen ei tarvinnut kertoa syytä lunastusoikeuden käyttöön, mutta kahden keskeisessä keskustelussa pariskunnan kanssa, hän kertoi inhoavansa tummaihoisia ihmisiä. Asukas lunasti asunnon ja pariskunta joutui muuttamaan. Kuukautta myöhemmin asunto oli jälleen myynnissä.


2. Somaliperhe oli Espoossa asunut kaupungin vuokra-asunnossa viimeiset 11 vuotta. Perheen isä oli kouluttanut itsensä ja saanut hyväpalkkaista työtä. Äiti työskenteli siivoojana ja perheen neljä lasta kävivät koulua. Perhe päätti hankkia pienehkön kolmen huoneen asunnon vanhasta 60-luvulla rakennetusta taloyhtiöstä. Pankki myönsi lainan. Kaupat tehtiin ja asunto siirtyi perheelle 285 000 euron kauppahinnalla. Taloyhtiön 50:stä osakkaasta kaikki olivat suomalaisia kantaväestöön kuuluvia. Viikko muuttamisen jälkeen taloyhtiö ilmoitti lunastavansa asunnon. Perheen kysyessä syytä, talohallituksen puheenjohtaja ei halunnut asiaa kommentoida, mutta isännöitsijä kertoi epävirallisesti että sen jälkeen kun talohallitukseen valittiin uusi hallitus viisi vuotta aikaisemmin, asunto on lunastettu aina jos asunnon uudet ostajat ovat ulkomaalaistaustaisia ja varsinkin jos maahanmuuttajia.

On siis turha väittää että lunastuspykälässä ja lunastuslausekkeessa kyse ei olisi syrjintäpykälästä. Jos lunastusoikeuden olemassaoloa perustellaan sopimusvapaudella, sehän vain osoittaa että Suomessa on mahdollista harrastaa laillista rasismia ja etnistä syrjintää vetoamalla vastauudistettuun lakiin, oikeuskäytäntöön ja ennen kaikkea siihen kuuluisaan sopimusvapauteen.

oikeusjakohtuus.blogspot.com

Lue myös:
Voiko taloyhtiö pakottaa hankkimaan parvekelasit?
Taloyhtiön ja isännöitsijän vastuu yksityisessä pysäköinninvalvonnassa

Q&A - Voiko taloyhtiö pakottaa hankkimaan parvekelasit?

”Asun Rovaniemellä omistusasunnossa. Meillä on taloyhtiössä muutamia parvekkeita joilla ei ole parvekelasitusta. Nyt taloyhtiö aikoo päättää, tai ainakin niin on yhtiökokouksen esityslistalla, että äänestetään parvekelasien hankinnasta niihin parvekkeille joilla lasitusta ei ole. Jokainen jolla lasitusta ei ole maksaisi oman lasituksensa. Kustannus olisi minullakin n. 2500 euroa mikä on yksinhuoltajalle täysin mahdoton ajatus vaikka kustannus laitettaisiin vastikkeeseen ja jaettaisiin parille vuodelle. Hyvä kun pystyn nykyistä vastiketta maksamaan. Talohallituksen puheenjohtajana on suoraan sanottuna eläkkeellä oleva vanha natsi joka määrää itsevaltiaana ja kukaan asukkaista ei uskalla vastustaa. Hän juoksee mm. asunnoissa tekemässä ”tarkistuksia” ihan yllättäen soittaa ovikelloa ja haluaa tarkistaa jotain jne. Hän sanoi minulle että on selvittänyt asioita ja taloyhtiö voi kuulemma hankkia lasituksen parvekkeelle minulta kysymättä koska se pienentää taloyhtiön kustannuksia mm. parvekekorjauksia ja lämmityskuluja jne. Lisäksi hän vetosi johonkin 35 pykälään joka takaa heille oikeuden tehdä näin. Jos lasitusta ei hankita niin olen kuulemma vastuussa parvekkeelle vedestä ja lumesta syntyvistä vahingoista josta voi tulla kuulemma jopa kymmenien tuhansien eurojen kustannukset minulle. Voitko pikaisesti neuvoa miten tässä menetellään? Voiko taloyhtiö todella pakottaa ostamaan parvekelasit omalla kustannuksella?”


Taloyhtiö ei voi pakottaa sinua ottamaan parvekelaseja omalla kustannuksella. Yhtiökokouksessa tai talohallituksessa tehty päätös jossa parvekelasit hankitaan vain niille parvekkeille joilla lasitusta ei ole ja hankintakustannus osoitettaisiin ainoastaan niille joille lasituksen asennus tehdään, ei ole mahdollinen. Tällainen päätös on asunto-osakeyhtiölain vastainen ja suoraan mitätön. Tällainen päätös ei sido sinua.

Taloyhtiö voi tehdä yhteishankinnan parvekelaseista jolloin siihen osallistuu kaikki halukkaat osakkaat joilla parvekelasia ei ole. Osallistuminen on täysin vapaaehtoista ja lasituksen hankinnan ja asennuksen kustannukset maksaa jokainen osakas joka yhteishankintaan osallistuu.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiön kustannukset tulee jakaa kaikkien osakkaiden kesken. Yhtiöjärjestyksessä voi olla lisäksi määräys kustannusten jakamisesta osakkaille hallinnassa olevan asunnon neliömäärän mukaisesti.

Taloyhtiö voi pakottaa parvekelasituksen jokaiselle parvekkeelle jolla lasitusta ei ole enemmistöpäätöksellä, jos hankinnasta aiheutuneet kustannukset jaetaan kaikkien osakkaiden kesken, myös niiden joilla parvekelasit ennestään ovat. Vuoden 2010 asunto-osakeyhtiölain uudistuksen myötä niillä osakkailla joilla on lasitus ennestään on oikeus hyvitykseen. Näiden osakkaiden kustannusosuuteen hyvitetään olemassa olevien parvekelasien hankintahinta ikävähennys huomioiden. Käytännössä hyvitys on hyvin pieni ellei lasitusta ole hankittu korkeintaan muutamaa vuotta aikaisemmin. Uskoisin, että tositilanteessa tällainen päätös ei mene yhtiökokouksessa äänestyksessä läpi, koska tuskin kukaan muu osakas enemmistöstä joilla lasitus on, haluaa osallistua muiden lasituksen hankintaan.

Kustannusten jakaminen kaikkien kesken on kuitenkin ainoa tapa ”pakottaa” lasitus parvekkeille. Muutoin kyse on täysin vapaaehtoisuudesta.

Hallituksen puheenjohtaja viittaa todennäköisesti asunto-osakeyhtiölain (AYOL 6 LUKU 35§.5) pykälään jonka mukaisesti

” Yhtiökokous päättää 26 §:ssä tarkoitetulla enemmistöllä siitä, että tiettyihin osakehuoneistoihin kohdistuvaa vain näille huoneistoille etua tuottavaa uudistusta varten ei peritä vastiketta muilta osakkeenomistajilta. Lisäksi päätökseen vaaditaan enemmistö niiden osakkeenomistajien annetuista äänistä, joiden osakehuoneistoihin uudistus liittyy.”

Tämä ei kuitenkaan sovellu parvekelasien hankintaan. Parvekelasien hankinnassa kyse on perusparannuksesta eikä lain tarkoittamasta uudistuksesta. Sen lisäksi parvekelasituksen tuoma hyöty ei pykälän edellyttämällä tavalla kohdistu ainoastaan näihin huoneistoihin, vaan toisi hyötyä nimenomaan taloyhtiölle, kuten puheenjohtaja oli sinulle perustellut.

Hallituksen puheenjohtajan uhkailut parvekkeelle syntyvien vaurioiden kustannusten maksattamisesta eivät ole perusteltuja ja käytännössä tyhjää puhetta. Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiö vastaa parvekkeiden kunnossapidosta vaikka parveke olisikin osakkaan yksityiskäytössä. Osakkaalla on huolellisuusvelvoite parvekkeen hoidossa. Huolellisuusvelvoite tarkoittaa käytännössä parvekkeen puhtaana pitämistä, esim. lumien poistamista sekä kaikkien havaittavien vaurioiden tai ongelmien ilmoittamista taloyhtiölle. Huolellisuusvelvoitetta ei rikota sillä että sinulla ei ole parvekelaseja tai sillä, että et suostu niitä asentamaan.

Asunnot ovat tiukasti kotirauhan suojaamia alueita. Talohallituksen puheenjohtajalla ei ole oikeutta tulla yllättäen asuntoon tekemään mitään tarkistuksia. Jos taloyhtiöllä on perusteltu syy päästä asuntoon, tarpeesta tulee ilmoittaa etukäteen kirjallisesti ja ajankohdaksi sovitaan asukkaalle sopiva ajankohta.

Yhteenveto

Ilmoita taloyhtiölle että et osallistu esitetyn kaltaiseen parvekelasien hankintaan. Ainoa keinoa pakottaa parvekelasit parvekkeelle on tehdä päätös jossa myös kustannukset jaetaan kaikkien osakkaiden kesken ja niillä osakkailla jolla lasitus on ennestään on oikeus hyvitykseen olemassa olevista parvekelaseista ikävähennys huomioiden. Jos taloyhtiö kuitenkin tekee päätöksen hankkia lasituksen parvekkeellesi sinun kustannuksella voit ilmoittaa että päätös on asunto-osakeyhtiö lain vastainen, mitätön, eikä sido sinua. Koska päätös on mitätön sitä ei välttämättä tarvitse edes moittia käräjäoikeudessa. Mikäli parvekelasit todella tilataan sinulla on oikeus estää niiden asennus parvekkeelle. Lasituksen hankinnasta aiheutuvia kustannuksia ei tule maksaa. Taloyhtiö voi myöhemmin pistää maksut perintään, mutta silloin ilmoitat että maksut perustuvat lainvastaiseen päätökseen joka ei sido sinua. Jos taloyhtiö vie maksamattoman laskun oikeuteen se häviää varmasti, koska voit osoittaa kustannusten syntyneen lainvastaisen päätöksen seurauksena.

Muista pyytää pöytäkirja taloyhtiön päätöksestä.

Jos haluat pelata varman päälle, voi tehdä haastehakemuksen käräjäoikeuteen taloyhtiötä vastaan jossa vaadit oikeutta vahvistamaan yhtiökokouksessa tehty päätös asunto-osakeyhtiölain vastaiseksi ja mitättömäksi. Yksinkertaisen haasteen tekeminen onnistuu yksityishenkilöltäkin.

oikeusjakohtuus.blogspot.com

Lue myös:
Oikeus päästä asuntooni
Haitallista melua
Kotirauhan suojaa rikotaan räikeästi opiskeluasunnoissa